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Frankfurt, 10.03.2022 – Seit Beginn der Corona-Pandemie hat sich das Verbraucherverhalten spürbar verändert. Onlineshopping ist der klare Gewinner im Einzelhandel, und das rasante Wachstum im E-Commerce-Bereich hat die Nachfrage nach Logistikflächen spürbar steigen lassen. In mehreren Regionen stieg der Flächenumsatz auf einen neuen Höchststand. Allerdings bleibt die Bautätigkeit im Logistiksegment hinter der Nachfrage zurück, und es besteht weiterhin ein Mangel an spekulativen Projektentwicklungen. Die Verknappung von Baumaterialien verschärft die Situation zusätzlich, da sie zu Verzögerungen bei Projektentwicklungen führt. Nicht zuletzt stellt die mangelnde Verfügbarkeit von Baugrundstücken einen limitierenden Faktor dar. Aufgrund des Nachfrageüberhangs stehen die Mieten zunehmend unter Druck.

In den vergangenen drei Jahren hat sich das Flächenangebot bei dynamischer Nachfrageentwicklung zunehmend verknappt und auf einigen Märkten zu erheblichen Ungleichgewichten geführt. Diese Entwicklung zeigte sich insbesondere in den Spitzenlagen, wo sich die Nachfrage auf andere regionale Standorte verlagerte. Insbesondere dort, wo heute bereits die Leerstandsquoten deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 5 % bewegen, werden die Fertigstellungszeiten von Projektentwicklungen und die Verfügbarkeit von Grundstücken marktbestimmend sein.

Die Länder im Überblick:

In Deutschland lief der Logistikmarkt im Jahr 2021 auf Hochtouren. Das Transaktionsvolumen erreichte mit gut 8 Mio. m² eine neue Bestmarke, was insbesondere auf die Entwicklung im Online-Handel zurückzuführen ist. Der Logistiksektor hat die Krise besser überstanden als die meisten anderen Wirtschaftszweige und dies spiegelt sich in einem Rekordinvestmentvolumen und einer starken Renditekompression wider.

Auch Großbritannien verzeichnete 2021 mit 6 Mio. m² ein neues Rekordergebnis. Die positive Marktentwicklung wurde durch einen deutlichen Konjunkturaufschwung gestützt (+7,1 % im Jahr 2021). Angesichts der leicht schrumpfenden Entwicklungspipeline im Neubausegment und der anhaltend positiven Mieterstimmung gehen wir von stabilen langfristigen Renditen bei einem anhaltenden Mietwachstum aus.

In Polen erzielte der Flächenumsatz erneut ein Rekordergebnis. Die Pandemie befeuerte das bereits solide Wachstum des Online-Handels nochmals und das robuste Wirtschaftswachstum (+5,2 % im Jahr 2021) verlieh dem Markt zusätzlichen Rückenwind.

In Frankreich gewinnt der Markt nach einem zurückhaltenden Jahresauftakt an Dynamik. Dies ist zurückzuführen auf die rege Aktivität in Paris und Lille sowie auf das robuste BIP-Wachstum (+6,7 % im Jahr 2021) mit einer der höchsten Wachstumsraten in Europa. Insgesamt bleibt das Flächenangebot in den meisten Teilmärkten weiterhin knapp.

Der Flächenumsatz in den Niederlanden erzielte 2021 ein neues Rekordergebnis. Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit in den wichtigsten Logistik-Hotspots verlagerte sich der Flächenumsatz zunehmend auf weniger etablierte Standorte. Die Mieten haben sich vorerst stabilisiert, der deutliche Nachfrageüberhang sorgt jedoch weiterhin für einen gewissen Aufwärtsdruck.

In Spanien erreichte das Transaktionsvolumen im Jahr 2021 eine neue Bestmarke von über 2 Mio. m². Die Marktaktivität wurde insbesondere durch den Online-Handel, den Lebensmitteleinzelhandel und das starke Wirtschaftswachstum (+4,3 % im Jahr 2021) angekurbelt. Die anhaltend niedrigen Leerstandsquoten sorgen insbesondere in Barcelona für Aufwärtsdruck bei den Mieten.

Im Durchschnitt von 49 Märkten in 22 Ländern stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2021 um 3,4 %.

Zwar verzeichnete das Investitionsvolumen im Industrie- und Logistiksegment im Jahr 2021 ein neues Rekordergebnis von 65 Mrd. €, was einem Anstieg von 51 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, die anhaltend hohe Nachfrage seitens der Investoren kann jedoch nur unzureichend gedeckt werden. „Der Industrie- und Logistikmarkt gewinnt weiterhin Marktanteile gegenüber anderen Assetklassen. So stieg der Anteil des Segments am gesamten Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien innerhalb eines Jahres von 18 % auf 24 %. Das knappe Angebot in Spitzenlagen hat eine Renditekompression nach sich gezogen: So sanken die Spitzenrenditen europaweit im Jahr 2021 um durchschnittlich 60 Basispunkte. Angesichts des anhaltend hohen Nachfragedrucks von Seiten der Investoren sind weiter sinkende Renditen wahrscheinlich”, sagt Craig Maguire, Head of European Logistics bei BNP Paribas Real Estate.

Starke Markttreiber – Pandemie befeuert Wachstum des Online-Handels

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Die Beschleunigung der Impfkampagnen in ganz Europa in Verbindung mit dem europaweiten Wirtschaftsaufschwung im Jahr 2021 kurbelte die Logistiknachfrage an. Die Corona-Pandemie beschleunigte das Wachstum des Online-Handels und rückte die Lieferketten in den Fokus. Das Kaufverhalten verlagert sich immer mehr in Richtung Online-Handel und der klassische Einzelhandel ist dabei, Online-Lösungen für Kunden zu entwickeln. Doch der durch den Online-Handel ausgelöste Wandel des Einzelhandels ist noch lange nicht abgeschlossen. Dieser Trend wird die Nachfrage nach Logistikflächen noch mindestens in den nächsten fünf Jahren prägen. Die Verlagerung der Lieferketten in die Nähe der Endverbraucher wird immer wichtiger und schafft zusätzliche Nachfrage im Last-Mile-Segment bei der Warenlieferung und -abholung. Insbesondere im Bereich der Retourenlogistik könnte ein zusätzlicher Flächenbedarf bestehen.

Auch die Organisationsmodelle innerhalb des Logistiksektors unterliegen einem langfristigen Wandel. Anstatt die Versorgungssicherheit durch höhere Lagerbestände sicherzustellen, könnten Unternehmen spezielle Logistiknetzwerke zur Minimierung der Lieferkosten und zur Steigerung der Liefergeschwindigkeit aufbauen. Die Optimierung der Lieferketten bleibt somit ein wichtiger Treiber für den Flächenumsatz im Logistiksegment, insbesondere auf lokaler und regionaler Ebene.

Der strukturelle Aufbau und der Betrieb von Logistikplattformen sind entscheidend für die Effektivität der Lieferketten. Parallel werden Entwicklungen und Veränderungen auf der Endnutzerseite zur Transformation der Lieferketten beitragen. In den vergangenen Jahren wurde die Flächennachfrage in weiten Teil von der Lagerung von im Ausland produzierten Fertigerzeugnissen getragen. Die Corona-Krise hat viele Unternehmen nun dazu veranlasst, einen Teil ihrer Produktionsprozesse ins eigene Land zu verlagern. Daher wird langfristig eine verstärkte Nachfrage nach Industrieflächen von den produzierenden Unternehmen erwartet, was in manchen Fällen auch mit einer Anpassung der erforderlichen Logistikobjekte verbunden sein dürfte.

Quelle: BNP Paribas (10.03.2022)