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Folgender Bericht wurde von uns im BeteiligungsReport 02-2017 veröffentlicht:

Patrizia Grundbesitz – AIF – München, Leopoldstraße 208

Der Aufwand und die Voraussetzungen der Regulierung sind schon enorm – sowohl für Emissionshäuser als auch für Vertriebe bis hin zur Aufsicht. Als allgemeine Aussage ist festzuhalten: Die Regulierung hat sich gelohnt, da die Anlegersicherheit dadurch erhöht und die Kontrolle verbessert wurden.

Um so erstaunlicher ist, dass ein führender Vertreter im bsi Bundesverband für Sachwerte und Investmentvermögen – Andreas Heibrock – einen Alternativen Investmentfonds auf den Markt bringt, der zahlreiche Fragen aufwirft.

Das Überraschende dabei: Dieses regulierte Investmentvermögen ist durch einige Bankenprüfungen gekommen und wird dort rege vertrieben. Hier einige Fragen, die sich diese Banken scheinbar nicht gestellt hatten:

Wer einen Blick in die Investitionsplanung wirft, dem wird ein Punkt sofort ins Auge springen: Neben der Eigenkapitalvermittlungsgebühr von 2,635 Millionen Euro schlägt eine Finanzierungsvermittlungsgebühr mit 2,2 Millionen Euro bei einem Fremdkapital von 20,75 Millionen Euro heftig zu Buche. Das sind über 10 Prozent. Wie kann das begründet werden?

Die Liquiditätsreserve von 3,677 Millionen Euro liegt zwar bei 6,9 Prozent auf Basis der Gesamtanschaffungskosten, dies sind aber wiederum deutlich über 10 Prozent des Eigenkapitals von 32,6 Millionen Euro. Warum benötigt der Fonds solch eine hohe Liquiditätsreserve? Eine Antwort auf die Liquiditätsfrage ist sicher, dass die anfänglich geringere Miete der Privatschule Bavarian International School e.V. in den ersten Jahren subventioniert wird. Bedeutet das, dass der Anleger in den ersten Mietjahren einen Teil der Miete durch das Eigenkapital an sich selbst zahlt?

Das wirft eine ganz andere Frage auf: Wie kann der Augsburger Gutachter der Ankaufsbewertung einen angemessenen Kaufpreis von 41,7 Millionen Euro bestätigen, wenn die Mieteinnahmen, auf denen das Gutachten basiert, in den Anfangsjahren nicht erwirtschaftet werden, sondern durch den Anleger selbst subventioniert werden?

Trotzdem ist auch die Differenz zwischen dem m. E. zu hoch angesetzten gutachterlichen Wert von 41,7 Millionen Euro und der Gesamtinvestitionssumme von 53,389 Millionen Euro eklatant. Wie kann sich diese Investition überhaupt rechnen?

Apropos Finanzierung: Diese ist zwar mit 0,92 Prozent zu einer interessanten Kondition abgeschlossen, jedoch ist ein Tilgungssatz von einem Prozent hierfür astronomisch zu niedrig. Das bedeutet, dass am Ende der Zinsfestschreibung 30.12.2026 lediglich etwa 10 Prozent getilgt wurden – was etwa 2 Millionen Euro entspricht – und damit bei Weitem nicht einmal die Differenz zwischen gutachterlichem Wert und Gesamtinvestition aufgeholt wurde, die etwa 12 Millionen Euro entspricht. Warum wird der Anleger einem derartigen Risiko ausgesetzt?

Bei all diesen angesprochenen erheblichen Konzeptionsrisiken stellt sich zum Abschluss die Gretchenfrage: Rechtfertigt eine Risikoprämie von 4 Prozent mit wenig Phantasie nach oben diese Anlage? Diese Frage muss jeder Investor für sich selbst entscheiden.

Als langjähriger Marktbeobachter kann ich mich nur wundern, dass ein führender Vertreter des  Sachwerteverbandes, der mantraartig die Qualität der Regulierung besingt, solch einen AIF an den Markt bringt und Anleger mit einem 20-jährigen Mietvertrag und vermeintlichen Sicherheitsbausteinen blendet.

Andreas Menke von Patrizia gab dazu folgende Antworten:

Die Vergütungen für die Finanzierungsvermittlung betragen 4,92 % bezogen auf die anfängliche Nominalsumme der vermittelten Finanzierungen (vgl. hierzu auch bspw. S. 72 des Verkaufsprospekts). Vermittelt wurde ein langfristiges Darlehen (20,75 Mio. Euro) sowie eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung (24,0 Mio. Euro). Details hierzu finden Sie auch auf S. 31f des Verkaufsprospekt. Im Zuge einer sachgerechten Berichterstattung sollte stets die Gesamtheit aller Vergütungen betrachtet und mit dem Marktüblichen verglichen werden. Hieraus ergibt sich, dass die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft gezahlten Vergütungen für die von ihr erbrachten Dienstleistungen absolut sachgerecht und im Rahmen dessen was üblicherweise für vergleichbare Fonds erhoben wird sind.

Die Höhe der Liquiditätsreserve erklärt sich hauptsächlich durch die sehr wahrscheinliche Anmietung der bisherigen Tankstellenflächen durch den BIS e.V. ab dem Jahr 2022. Detaillierte Annahmen hierzu sowie zu den kalkulierten Kosten finden Sie auf S. 78 des Verkaufsprospekts.

Im Rahmen des Kaufvertrags wurde mit dem Verkäufer ein Immobilienwert von 41,46 Mio. Euro vereinbart. Von diesem wurden die entgangenen Mieteinnahmen, die durch die Staffelmietvereinbarung mit dem BIS e.V. in den Jahren 2017 und 2018 im Vergleich zum ersten „vollen“ Mietjahr 2019 entstehen  vom Kaufpreis abgezogen. Alternativ hätte auch die komplette Summe an den Verkäufer ausbezahlt werden können, damit dieser sie in monatlichen Raten an die Fondsgesellschaft als Mietgarantie zahlt. Wir haben uns für die aus unserer Sicht vorteilhaftere Variante entschieden die Summe vom Kaufpreis einzubehalten. Dies hat zum Einen vorteilhaftere steuerliche Effekte und zum Anderen ist damit sichergestellt, dass der AIF bereits per heute über die Summe verfügen kann und nicht auf zutun des Verkäufers angewiesen ist. Details hierzu finden Sie bspw. auf S. 26 des Verkaufsprospekts. Auch bestehen kaufvertragliche Verpflichtungen für den Fall, dass es zu einer ungeplanten Erhöhung der Mietzahlungen des BIS kommt, dass diese als Kaufpreiserhöhung an den Verkäufer zu leisten sind. Daher ist es aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht nötig diesen Betrag in der Liquiditätsreserve vorzuhalten. Details hierzu finden Sie bspw. auf S. 24 des Verkaufsprospekts. De facto handelt es sich hierbei um eine marktübliche Mietgarantie, die jedoch nicht die üblichen Nachteile einer Mietgarantie aufweist.

Das Wertgutachten weißt einen Wert aus, der rd. 240.000 Euro über dem vereinbarten Immobilienwert der Transaktion liegt. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen bzgl. des Kaufpreisabzugs der Mietgarantie können wir keinerlei Widersprüche erkennen. Wenn die Mieteinnahmen in voller Höhe flössen, wäre der finale Kaufpreis bei 41,46 Mio. Euro. Dadurch dass die Summe der  Mietgarantie vom Kaufpreis abgezogen wird beträgt der Kaufpreis derzeit rd. 40,0 Mio. Euro. Dies entspricht der üblichen konsistenten Herangehensweise für derartige Transaktionen und steht im Einklang mit dem Wertgutachten.

Die Höhe der Gesamtinvestitionskosten berücksichtigen neben der Ankaufsnebenkosten (bspw. Grunderwerbsteuer) sowie den marktüblichen Honoraren auch die Bildung einer sachgerechten Liquiditätsreserve in Höhe von rd. 3,7 Mio. Euro. Da diese Summe wie dargelegt zum geplanten Umbau der Tankstellenfläche in Büro-/Schulflächen für die BIS verwendet werden soll, stellt diese ein wertsteigernde Investition dar und führt in der Folge zu signifikanten Mietsteigerungen und zu einem Wertzuwachs der Immobilie.

Bereits zur Auflage des Fonds beträgt die Fremdkapitalquote des AIF nach Einwerbung des Eigenkapitals lediglich 38,9%. Inwiefern eine höhere Tilgung als 1% p.a. sachgerecht sein soll erschließt sich uns nicht. Durch den geplanten Umbau der Tankstellenflächen ist von einer Wertsteigerung der Immobilie auszugehen mit entsprechender Auswirkung auf die Fremdkapitalquote. Höhere Tilgungen führen dazu, dass der Anleger ein höheres steuerliches Ergebnis zugewiesen bekommt und daher mehr Steuern bezahlen muss. Eine höhere Tilgung reduziert daher lediglich das Risiko der Bank, jedoch nicht das des Anlegers da keinerlei Covenants in den Darlehensverträgen vereinbart sind. Wie Sie richtig anmerken ist die Fremdfinanzierung zu „interessanten Konditionen“ abgeschlossen. Sei es der Zins oder die nicht vorhandenen Covenants, so hat das finanzierende Institut das Konzept als äußerst tragfähig eingestuft, sonst wären derlei Konditionen nicht möglich.